Проект методики рейтингования застройщиков, который, согласно точки зрения экспертов, разрешит исключить деятельность недобросовестных девелоперов, представили на состоявшемся несколько дней назад V Общероссийском заседании по формированию жилищного строительства.
Отметим, что действующим законодательством не предусмотрены как базовая шкала и критерии рейтинговой оценки надежности девелоперов, так и их обязанность получать оценку рейтингового агентства. Наряду с этим в законодательстве о долевом постройке закреплены определенные требования, которым должен отвечать застройщик, чтобы получить право на привлечение финансовых средств граждан для постройки, к примеру, многоквартирного дома. Но денежная устойчивость девелоперов наряду с этим не учитывается (ч. 2 ст. 3 закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевой постройке многоквартирных домов"; потом – закон № 214-ФЗ).
Процедуру рейтингования застройщики уже сейчас проходят по собственной инициативе. По большей части, как поведал председатель совета директоров Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, услугами независимых рейтинговых агентств пользуются большие строительные компании, которые показывают высокие рейтинги надежности. К тому же, он думает, что время закрепить на законодательном уровне обязанность всех застройщиков получить рейтинг настало.
Специалист отмечает, что процедура рейтингования застройщиков, закрепленная на законодательном уровне, разрешила бы исключить попадание на строительный рынок недобросовестных строительных организаций, поскольку при определении места в рейтинге надежности предлагается проводить анализ деятельности организации по 80 параметрам. Лишь по оценке информационной открытости застройщиков будет проведен анализ по 21 показателю. К примеру, планируется учитывать как девелоперы выполняют требования по размещению проектной декларации на сайтах, в свободном ли доступе для населения находится отчетность о ходе строительства объектов и др. Наряду с этим Николай Алексеенко думает, что вместе с изменениями законодательства могут использоваться и иные критерии рейтингования.
К примеру, сейчас рейтинговые агентства изучают как разрешительную документацию застройщика, так и его ежеквартальную отчетность. Помимо этого, учитывается прогноз движения финансовых средств застройщика, его денежное положение, деловая репутация, движение реализации прошлых проектов, судебная практика с участием застройщика, конъюнктура рынка и т. д. Эти сведения, как подчеркивает представитель рейтингового агентства, доступны в разных открытых базах данных.
Также при оценке надежности девелоперов предлагается учитывать специфику ведения ими строительной деятельности. К примеру, в зависимости от динамики строительства при наличии информации о степени готовности объекта возможно осуждать о том, как полно профинансировано строительство объекта недвижимости.
", если готовность объекта высокая, а количество заключенных контрактов о долевом участии незначителен, то возможно считать, что объект неликвиден, другими словами не будет быстро реализован по цене, близкой к рыночной, что повлияет на движение финансовых средств застройщика. А вдруг строители лишь забили первые сваи, а целый объект наряду с этим обеспечен финансовыми средствами участников, то налицо значительные риски неисполнения обязательств. Наиболее оптимальна обстановка, когда эти процессы идут пропорционально, – пояснил Николай Алексеенко. – Наилучшее распределение финансирования при постройке многоквартирного дома должно выглядеть следующим образом: 30% от стоимости жилья должны быть профинансированы за счет средств участников, 30% – за счет кредитных средств, а 40% должны составлять личные средства застройщика".
Помимо этого, на рейтинг девелоперов, как отмечается в презентационном материале, имеющемся в распоряжении портала ГАРАНТ.РУ, должны воздействовать также привлекательность объекта (другими словами степень развитости инфраструктуры и благоустройство), спрос на объект и доступность кредитования населения.
Так, согласно точки зрения Николая Алексеенко, рейтинговая оценка компании подобающа позволить получения застройщиками конкурентного преимущества на рынке, положительно воздействовать на предоставление им кредитного продукта и быть инструментом дифференциации взносов застройщиков в фонд защиты участников.
Отметим, что Минстрой России создал и вынес на публичное обсуждение закон о публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства, которым предлагает создать в форме публично-правовой компании особый фонд, финансируемый за счет обязательных взносов девелоперов – на случай их банкротства. Наряду с этим размер обязательных отчислений застройщика в компенсационный фонд будет рассчитывается в соответствии с методикой, утвержденной правительством. Методика подобающа предусматривать величину базовой ставки, которая увеличивается в зависимости от определяемой в соответствии с таковой методикой способности застройщика выполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, денежная устойчивость). Будет ли методика аналогична системе рейтингования, предложенной специалистом, будет известно в скором времени.
Почитайте дополнительно нужный материал по теме
юристы спб. Это возможно станет познавательно.
